合同违反善良风俗，法院依法判决撤销

                                 孔凡森

要点提示：业主为了将房屋成功卖出，故意隐瞒了“凶宅”这一重大事实，导致买方在重大误解的情况下签下了买卖房屋合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。由于房屋的瑕疵无法了解而产生重大误解，业主的行为违反了民事活动应该要遵守诚实信用的原则，同时，也违背了社会的公序良俗，法院判决撤销《买卖合同书》，返还定金给买方。

案例索引：

一审：广东省罗定市人民法院（2010）罗法民初字第1687号。

二审：广东省云浮市中级人民法院（2011）云中法民二终字第25号。

一、 案情

上诉人（原审被告）蒋文共。

上诉人（原审被告）蒋绍年。

被上诉人（原审原告）陈子军。

被上诉人（原审原告）蔡余玲。

2010年9月3日，蒋文共、蒋绍年与陈子军、蔡余玲签订了房屋《买卖合同书》，合同约定蒋文共、蒋绍年以550000元的价格，将属于蒋文共所有的位于罗定市罗城镇红岗西路X号的占地60.58平方米、建筑面积353.26平方米的钢筋混凝土结构的五层房屋一幢转让给陈子军、蔡余玲，签订合同的当天，陈子军、蔡余玲按约定支付了定金15000元给蒋文共、蒋绍年。当陈子军、蔡余玲查看房屋时，该房屋的邻居告诉他俩，说这幢楼房于前两年曾经死过人，所有租住的人都走了。陈子军、蔡余玲听后，认为这间房屋死过人是“凶宅”，这种事是民间最大的忌讳。而签订合同时，蒋文共、蒋绍年隐瞒了该事实，没有如实告知。蒋文共、蒋绍年的行为，既违反了公序良俗，也违反了诚实、信用的原则，是一种欺诈的行为。所以，要求蒋文共、蒋绍年解除合同，退回定金。但蒋文共、蒋绍年拒绝了陈子军、蔡余玲的要求。

2010年10月8日，陈子军、蔡余玲遂向罗定市人民法院起诉，请求判决撤销双方的《买卖合同书》，并判令蒋文共、蒋绍年双倍返还定金30000元，案件受理费由蒋文共、蒋绍年负担。

二、 审判

罗定市人民法院一审审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷，该案争议的焦点是双方签订的《买卖合同书》是否可撤销的问题。陈子军、蔡余玲提出撤销合同的原因和理由是其在与蒋文共、蒋绍年签订合同后才得知涉案的楼房曾发生过租客死亡的事件。对于转让的楼房曾经发生过死人事件的问题，从民间习俗看，这是一种忌讳。因为死过人的楼房在转让过程中是一般人所不愿意接受的，故陈子军、蔡余玲在得知这个情况后，不愿意接受也是合乎情理的。法律规定，民事活动应当尊重社会公德，不得有悖公序良俗。公序良俗是善良风俗的延伸，其内在精神与社会公德是相通的。事实上，蒋文共、蒋绍年也确认了其房屋因发生过死人事件而导致收取定金后转让不成的先例。蒋文共、蒋绍年明知该事件对其转让房屋成功与否起着举足轻重的作用，仍再次在订立买卖合同时继续同样地隐瞒该事实，实在是有违善良风俗。也正因为二蒋的刻意隐瞒，致使陈子军、蔡余玲无法在订立合同时作出真实意思的表示，故应认定陈子军、蔡余玲在进行民事活动行为时，对该买卖标的物的相关状况存在重大误解。因重大误解订立的合同，并非是陈子军、蔡余玲的真实意思表示，因而判决：1、撤销蒋文共、蒋绍年与陈子军、蔡余玲于2010年9月3日签订的《买卖合同书》；2、限蒋文共、蒋绍年在判决发生法律效力之日起五日内返还定金15000元给陈子军、蔡余玲；3、驳回陈子军、蔡余玲的其他诉求。

蒋文共、蒋绍年不服一审判决，提起上诉，认为双方签订的《买卖合同书》不存在重大误解行为，要求其在签订买卖合同时告知“房屋发生过死人事件”，没有法律依据，陈子军、蔡余玲不履行合同，已构成违约，无权要求返还定金。

二审法院认定的事实证据与一审相同。

云浮市中级人民法院二审认为，原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，依法于2011年3月28日作出裁定驳回上诉，维持原判。

三、 评析

陈子军、蔡余玲提出撤销合同的原因及理由是当初蒋文共、蒋绍年与他们签订合同时，没有如实告知该转让的房屋曾经发生过租客死亡的事件，导致自己与其签订了《买卖合同书》，并支付了定金，但这不是自己的真实意思表示。蒋文共、蒋绍年的行为违反了社会的公序良俗，是一种欺诈行为，应该撤销合同。而蒋文共、蒋绍年则认为没有义务告知房屋死过人的事实，并且，以死过人为由要求撤销买卖合同是封建迷信，不是重大误解，法院不应支持其主张。

（一）封建迷信与社会的公序良俗。

对于忌讳死过人的“凶宅”是封建迷信还是民间习俗这一问题，首先，需要弄清什么是封建迷信，什么是民间习俗。其次，需要明确“凶宅”的定义。封建迷信是我国解放后的一个专用名词，指人们在生活中相信占卜、星相、风水、命相、鬼神、轮回、报应等的思想和行为。这些思想行为产生于原始社会和奴隶社会，它盛行于封建社会，因而，人们称其为封建迷信。封建迷信是原始人类残留下来的一种愚昧落后的思想和信仰。历代统治者利用人们对死亡的恐惧、对生存的渴求，突出一些无因果联系的生命过程，导致人们在无知和愚昧中敬畏鬼神、恐惧大自然，以至是非不分、正邪不辩。但民间习俗却不相同，它与封建迷信有着质的区别。民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验，是民众长期生活实践的产物，已经深深地进入中国人的内心，是客观存在并有一定的合理性，是特定社会里个人或集体的传统风尚与习性，反映了特定社会民众追求美好事物的生活习惯，它本身不为法律所禁止。民间习俗中的心理忌讳不是封建迷信，它是指人们对某些不吉利的事物或语言的顾忌，“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，是一种善良的公序良俗，自然不是封建迷信。普通百姓认为凡是枉死之人住过的地方都是凶宅。而房地产行业内对“凶宅”的定义：凶宅是指有过非正常死亡的住宅：凶杀、自杀、重大传染性疾病死亡、死因不明、众口传说的阴宅，不包含家中有老人等自然和一般性病亡的情况，此类情况不属于凶宅范畴。不过，在法律上和房地产法规上对凶宅都没有明确的定义。 “凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。

（二） 双方签订的《买卖合同书》是否可以撤销

尊重社会公德是履行合同的法定义务，而风俗习惯是社会公德的一部分，原告隐瞒真相，有悖公序良俗。上诉人既然知晓涉案房屋为“凶宅”，就应在出卖前告知被上诉人，但其却加以隐瞒，明显违背了《民法通则》第7条“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定。同时，“凶宅”对于涉案房屋而言显然属于重要事实。而且大部分人都会对非正常死人的事有所忌讳，更何况是花了多年血汗钱买的居所，买房者应该有知情权。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。因此，本案中，陈子军、蔡余玲主张因二蒋故意隐瞒造成其重大误解，要求撤销合同是合法有据的。

（三）定金双倍返还的主张能否得到支持

由于蒋文共、蒋绍年与陈子军、蔡余玲所签订的合同被撤销后，依照《中华人民共和国合法》第五十八条的规定：因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被撤销产生的是缔约过失责任，陈子军、蔡余玲要求蒋文共、蒋绍年双倍返还定金，这属于不履行合同的违约责任调整的范围，因蔡文共、蔡绍年在该案中不存在违约责任，陈子军、蔡余玲要求其双倍返还定金的诉讼主张便没有法律依据，也得不到法院的支持。所以，法院只判决蒋文共、蒋绍年返还15000元定金给陈子军、蔡余玲是恰当的。

                                   （作者是民二庭副庭长）